Pour le prêteur, calculer vos revenus nets revient à estimer la solidité de votre dossier et donc à limiter les risques encourus. Avant toute chose, il sera considéré la façon de tenir vos comptes, notamment si vous avez été à découvert sous les 6 derniers mois.

La mesure de votre salaire au regard de l’emprunt dépend directement de votre contrat de travail et plus largement, de votre situation professionnelle :

• les salariés en CDI ou les titulaires de la fonction publique : vos revenus sont comptés à 100 % hormis la période d’essai ;

• les travailleurs indépendants : vous devez justifier d’au moins 3 voire 5 ans de salaires réguliers pour être comptabilisés à 100 % ;

• les salariés en CDD et intérimaires : sous réserve de durer depuis plus de 2 ans, sans interruption, au sein d’un même secteur d’activité ;

• les professions libérales : il vous est demandé 1 an d’ancienneté voire l’ensemble des revenus perçus depuis l’installation.

Une fois ceci établi, la banque s’intéressera à votre salaire net.

Sans aucune assurance de la durabilité de ces apports, il est très rare que les banques incluent les aides sociales et les pensions dans les revenus.

Dans le cas où vos enfants sont encore mineurs à la fin du prêt, la pension alimentaire peut cependant être retenue.

Vous avez une activité principale ou secondaire. Si vous exercez celle-ci, à titre secondaire, et que vos revenus mensuels sont réguliers, les bénéfices peuvent être incluent dans le calcul de vos revenus. Pour ce faire, l’organisme prêteur doit avoir une vue sur plusieurs années.

Tout autre revenu considéré comme irrégulier est exclu du calcul :

• les heures supplémentaires,

• les frais de déplacement (sauf cas particulier),

• les primes exceptionnelles.

Excepté si votre contrat de travail atteste du caractère régulier de ces revenus, profitez donc de ceux-ci pour mettre de côté et asseoir votre capacité d’épargne aux yeux de l’organisme prêteur.

Cette étape est indispensable pour évaluer votre capacité d’emprunt. Ce taux ne doit pas être supérieur à 33 % de vos revenus imposables nets, sans quoi la banque émettra des réserves sur votre dossier.

A cela, l’organisme prêteur ajoute vos diverses mensualités comme les prêts à la consommation. Dans son calcul, il prend également en compte votre capacité à régler vos dépenses courantes, plus communément appelé le reste à vivre.

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour définir votre mensualité :

• la durée du prêt : plus votre crédit est court, plus les mensualités de remboursement sont élevées (pour un même montant !) ;
  

• le taux d’intérêt du prêt immobilier : compris dans la mensualité ;
  

• l'apport personnel : plus il est élevé, moins les mensualités à rembourser le sont.

Aucune loi n’impose un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. Pour autant, il peut s’agir d’un véritable levier de négociation.

Cet apport, qui a généralement vocation à régler les frais relatifs à l’emprunt, doit être au moins égal à 10 % de la somme empruntée, hors frais de notaire et garantie. Ce qui donne par exemple,15 000 € d’apport personnel pour 150 000 € d’emprunt.

Tout en sachant que ce taux peut être différent selon l’organisme prêteur et peut même monter jusqu’à 40 % en cas de contexte particulièrement tendu.

En tant que primo-accédant, vous avez le privilège de pouvoir prétendre à de nombreuses aides.

Le plus plébiscité reste le Prêt à taux zéro (PTZ) qui vous permet de constituer ou compléter un apport personnel sans taux d’intérêt. Tout comme votre région ou commune, qui peut également vous aider à devenir propriétaire.

En parallèle, ouvrir un compte PEL peut servir votre projet en réduisant le niveau des mensualités.

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